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Articles de presse

Les Jeux ne dopent pas les prix de l'immobilier carioca

La ville s'est réinventée pour les Jeux olympiques, mais la crise et le prix bas du pétrole freinent la croissance du marché immobilier
Par Jean-Jacques Fontaine*- Rio de Janeiro

Après une envolée des prix sans précédent, Rio de Janeiro connaît un recul de son marché immobilier à la veille des Jeux olympiques. En cause, la crise économique et la chute des cours du pétrole.

Pour les propriétaires, c'est une mauvaise nouvelle. Pour ceux qui veulent investir dans la Cidade Maravilhosa, c'est peut-être le bon moment. Car la ville tout entière s'est réinventée pour l'occasion de ce grand rendez-vous sportif de 2016. Entre 2008 et 2014, le prix du mètre carré a augmenté de 264% à Rio de Janeiro! Durant l'année 2015, il a baissé de 4,8%. Cela reste cependant le prix le plus élevé du Brésil: 10 371 réal s brésiliens (R$) (3050 francs suisses) contre 7615 R$ (2240 francs suisses) en moyenne nationale. Si à cause de la récession peu d'objets se vendent ou se construisent, les prix ne baissent pas pour autant. Cependant, compte tenu de la dépréciation de la monnaie brésilienne, il s'avère toujours intéressant pour un acheteur étranger d'acquérir un bien à Rio de Janeiro. Son coût en devise n'a en effet pas beaucoup varié: un franc suisse valait 1,50 R$ en 2008 contre 3,40 R$ aujourd'hui soit une dépréciation de 227%, un chiffre assez proche de la hausse des prix de l'immobilier.

Depuis 2009, l'essentiel des investissements immobiliers se sont concentrés dans la Zone Ouest, la région de Barra da Tijuca où vont se dérouler la plupart des compétitions olympiques. Un peu plus de la moitié des 5339 projets lancés en 2015 l'ont été dans cette région. "Le marché a un peu ralenti mais il devrait se rétablir d'ici à 2018", espère Deborah O'Dena Mendonça, présidente de l'Association brésilienne des administrateurs d'immeubles (ABADI). Parmi les grandes opérations menées dans la Zone Ouest, la construction du Village olympique, soit 3604 appartements hauts de gamme répartis en 31 immeubles édifiés sur un terrain de 200 000 m2 qui vont héberger 17 000 personnes, dont 11 000 athlètes de 206 pays. Ils seront mis en vente après les Jeux au prix de 3140 francs le mètre carré, soit un peu plus de 310 000 francs pour un 4 pièces.

En 2012, la ville a été élue au Patrimoine mondial de l'Unesco pour son paysage urbain. Les effets de cette distinction, combinés à la candidature pour les Jeux de 2016, ont fait renaître la zone portuaire désaffectée, reconfiguré le réseau de transports publics, réurbanisé une partie des favelas en plus du développement des quatre régions où vont avoir lieu les compétitions sportives: Copacabana - Lagoa Rodrigo de Freitas; Maracanã - Sambodrome; Deodoro et Barra da Tijuca.

La reconversion du port en zone touristique et de loisirs a commencé par la mise à bas du Périmétral, une affreuse autoroute suspendue qui survolait des entrepôts désaffectés, coupant le centre-ville de la mer. Il a été remplacé par une promenade littorale bordées de nouveaux cafés-restaurants, de centres culturels et de musées d'avant-garde. Les voitures, elles, passent maintenant en tunnel et les promeneurs qui déambulent désormais le long de ce nouveau cheminement piétonnier peuvent s'y rendre en tramway, un nouveau moyen de transport qui irriguera bientôt tout le coeur de ville. Le projet de revitalisation du port est particulièrement ambitieux: aux équipements culturels devraient s'ajouter un nouveau quartier d'affaires et des logements afin de redonner vie à cette partie de la cité, abandonnée le soir et les week-ends. Il faut dire qu'une ancienne loi datant des années 1970 - révoquée aujourd'hui
-, interdisait la construction d'habitations dans ce périmètre exclusivement dédié au business.

Le projet tablait sur une envolée continue des prix du pétrole qui allaient attirer une noria d'entreprises de haute technologie et leur personnel qualifié vers ce port réinventé de Rio de Janeiro. L'Etat de Rio est un grand producteur de brut offshore. En 2009, le baril valait 140 dollars contre 50 dollars aujourd'hui. La chute n'était pas prévue. Le développement du nouveau port marque actuellement le pas et les investisseurs se font attendre…

Nouveau symbole de la ville
Heureusement, cela n'a pas empêché la mise en place des infrastructures publiques, la ligne de tramway et la promenade du bord de mer et surtout le spectaculaire Musée de Demain qui orne le Pier Maua jusque-là inutilisé, tout à côté de l'embarcadère des paquebots de croisière. C'est l'architecte hispano-suisse Santiago Calatrava qui a signé le bâtiment, lequel, outre ses performances écologiques grâce à l'usage du soleil et de l'eau de la Baie de Guanabara voisine pour l'éclairage et la climatisation, n'a pas tardé à devenir l'icône de ce renouveau de Rio de Janeiro. Immédiatement adopté par la population, le musée enregistre des records de fréquentation depuis son ouverture en décembre 2015. Ses salles d'expositions, qui invitent à réfléchir sur le devenir de l'homme à l'ère de l'anthropocène, font l'unanimité.

Ce n'est pas le cas, par contre, des eaux qui le baignent. Dans le projet olympique, les autorités s'étaient engagées à dépolluer 80% de la baie de Guanabara, mais l'objectif a été abandonné en cours de route. Les stations de traitement qui devaient être installées à l'embouchure des quelque 100 rivières qui se déversent dans l'océan à cet endroit n'ont pas été construites à temps. On les a remplacées par des écobarrières qui retiennent plus ou moins le gros des déchets flottants.

Et encore, toutes ne seront pas en place à l'heure des Jeux. Le dispositif est complété par des écobarques qui ramassent le surplus des sacs plastiques et des immondices qui flottent et dérivent en fonction des vents, des marées et des courants. Cela suffira pour assurer le bon déroulement des compétitions de voile des olympiades, mais l'héritage environnemental, lui, ne sera pas au rendez-vous.

Bus rapides
Autre grand axe de la mutation urbaine de Rio de Janeiro, les lignes de bus rapide en site propre, les BRT, qui relient les quartiers de la Zone Ouest de Barra da Tijuca à ceux de la Zone Nord. Ce nouveau dispositif de transports publics va désengorger le centre et faire gagner du temps à ceux qui peuvent l'utiliser dans leurs déplacements pour échapper aux embouteillages. Ceux qui peuvent car ce maillage s'arrête aux frontières de la municipalité de Rio, certes un vaste territoire de 50 km de long, mais qui n'abrite que 6 millions d'habitants. C'est la moitié seulement de la population de l'agglomération carioca, qui en compte 12 millions. Les exclus de ce nouveau réseau travaillent pourtant eux aussi pour la plupart au centre. La fluidité des déplacements n'est donc pas encore garantie pour tout le monde.

Ces nouvelles lignes de bus rapide ont par contre permis d''améliorer la qualité de vie dans certains quartiers d'habitat modeste de la Zone Nord de Rio, cette région populeuse située derrière la montagne du Corcovado. Elle est coupée des brises de la mer et donc particulièrement pénalisée par la chaleur. On y a construit le parc Madureira, un espace de verdure et de plans d'eau dont l'édification a déjà permis de faire baisser de quelques degrés la température dans les quartiers avoisinants.

Reste qu'on ne fait pas d'omelette sans casser des oeufs. Ces mutations ne se sont pas toutes faites dans l'harmonie. Il a fallu déplacer des populations et démolir des pans de quartiers. Quelque 7200 familles ont été sommées de partir. Les autorités ont négocié avec prudence, elles ont parfois modifié des projets pour réduire l'impact des expropriations, recalculé à la hausse le montant des indemnités versées, mais elles ont souvent manqué de tact. Ce fut le cas à la Vila Autodromo, située à côté du parc olympique. Environ 900 familles qui vivent à cet endroit depuis 1970 ont appris par la presse qu'elles allaient être relogées ailleurs. "Il n'y a pas eu la moindre discussion avec les résidents, qui ne savaient pas que leurs maisons étaient sur une zone destinée au projet olympique, affirme Antônio Franklin, président de l'Association des habitants du quartier. Malgré cela, les travaux de démolition ont commencé."

Ce conflit est la pointe de l'iceberg du délicat dossier des expulsions. Son retentissement médiatique international est grand. Le New York Times s'en est fait l'écho, affirmant que "à la Vila Autodromo, les plans futuristes du gouvernement sont menacés par la résistance des habitants des favelas à collaborer à l'évacuation de leurs communautés". Selon l'accusation de Raquel Rolnik, rapporteur spécial de la Commisision des droits de l'homme de l'ONU pour le droit à un logement digne, les expulsions à Rio de Janeiro violent doublement les lois internationales. Elles n'ont pas été précédées d'une discussion publique avec les intéressés et beaucoup de ceux qui ont été expropriés ont été contraints d'aller se reloger très loin de leur lieu d'habitation d'origine.

Le phénomène des expulsions ne concerne cependant pas que Rio de Janeiro, ni le seul dossier olympique. C'est un drame social silencieux qui touche tout le Brésil, affirme l'Institut Igarapé: entre 2009 et 2015, 1,6 million de personnes ont été déplacées, obligées d'abandonner leur maison à cause de travaux d'intérêt général, de désastres naturels ou pour cause de violence. "Les autorités ne savent pas comment gérer cette question, explique Robert Muggah, directeur de recherche à l'Institut Igarapé. Il y a même un paradoxe, les pouvoirs publics manifestent une grande sollicitude à l'égard des réfugiés que le pays reçoit - ils étaient 8400 en août 2015 -, mais font preuve d'une énorme négligence envers leurs propres déplacés."

*"2016, Rio de Janeiro et les Jeux olympiques, une cité réinventée" - Jean-Jacques Fontaine - Editions L'Harmattan

Jean-Jacques Fontaine

24HEURES - SUPPLÉMENT IMMOBILIER, juillet 2016

Auteur concerné :

Jean-Jacques Fontaine


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